Преглед на това, на което да обърнете внимание в новите ремонти на IRS
Ако конкретният ремонт прави оборудването по-добро, възстановява имота до нормалното му състояние или приспособява собствеността към нова или различна употреба, тогава разходите се капитализират и амортизират за няколко години.
Разходите за ремонт и поддръжка, които не попадат в категориите подобрения, възстановявания или адаптации, могат да бъдат изцяло приспаднати в годината, в която са платени разноските.
Основите
"Ако ремонтирате неща, можете да ги приспаднете", казва Стив Нелсън, дипломиран експерт-счетоводител, който е написал подробно за приспадане на ремонтите на блога Evergreen Small Business и е написал актуална електронна книга " Подготовка на формуляр 3115 за Нови правила за материални ценности .
"Ако това, което правите, е подобрение, възстановяване или адаптация", казва Нелсън, "новите правила казват, че ще ви накара да го капитализирате и да го обезценявате, освен ако не е такава, че това са малки картофи".
Рутинни ремонти и поддръжка, които могат да бъдат приспаднати веднага
"Като цяло можете да приспаднете сумите, изплатени за ремонт и поддръжка на материални активи, ако платените суми не се изискват по друг начин да бъдат капитализирани." (IRS.gov, Publication 535, Business Expenses, глава 7, раздел за разходите за ремонт и поддръжка).
Чрез дефиниране на това, което можем да приспаднем от гледна точка на това, от което не трябва да капитализираме, това ни принуждава да зададем въпроса: трябва ли този разход да бъде капитализиран? Ако не, тогава можем да го приспаднем.
В друг раздел на публикация 535 IRS изяснява разграничението между поддръжката и ремонта:
" Разходите за ремонт или подобряване на имуществото, използвано във вашата търговска или бизнес дейност, са или приспадане или капиталов разход. живот на имота, може да се приспадне в годината, в която е направена, в противен случай разходите трябва да бъдат капитализирани и амортизирани. " (IRS.gov, Publication 535, Business Expenses, глава 11, раздел за ремонтите).
Забележете, че тук IRS определя какво означава това чрез рутинна поддръжка. Рутинната поддръжка, казва IRS, "поддържа имота ви в нормално работно състояние." Пример за това е промяната на маслото в колата. Смяната на маслото позволява на автомобила да работи нормално и ефективно, но съществено не удължава полезния живот на автомобила. Замяната на трансмисията или двигателя обаче значително ще удължи полезния живот на автомобила, така че това би било по-скоро като ремонт, който трябва да бъде капитализиран.
Капитализиране на ремонтите и поддръжката: тестът "BRA"
Ремонтите и разходите за поддръжка, които правят имота по-добър , или го възстановяват в работно състояние или приспособяват имота към нова употреба, трябва да бъдат капитализирани и амортизирани за няколко години. Това може лесно да бъде запомнено, ако се използва BRA теста, мнемоничен от Тони Нити.
Ремонти, които правят нещо по-добро от преди. По-конкретно ремонтите попадат в категорията на подобрения, ако:
- Коригирайте дефект, който съществува преди да купите имота
- Коригирайте дефекта, който се е случил, докато е направен имотът
- Увеличете или разширете свойството, така че да има повече капацитет, или
- Очаква се да се увеличи качеството, силата, ефективността или производителността на имота
За повече подробности вижте Какво е подобрение? част от окончателния правилник за материални свойства Q & A.
Възстановяванията, както може да се очаква, са ремонти, които възстановяват нещо в нормалното си състояние. Закрепването на покрив или замяната на покрива изцяло са два примера за възстановявания. По-конкретно ремонтите попадат в категорията на възстановяванията, ако те са ремонти, които:
- Възстановяване на влошена собственост до нейното "нормално ефективно работно състояние"; или
- Замяна на основен компонент или съществена структурна част на част от собствеността; или
- Възстановете имота в ново състояние; или
- Да доведе до приспадане на загуба, продажба или обмен, или до загуба на произволна загуба за имуществото или компонента на имота.
За повече подробности вижте Какво представляват сумите за възстановяване на единица собственост? част от окончателния правилник за материални свойства Q & A.
Опитите са ремонти, които променят начина на използване на имота или оборудването.
Да предположим например, че собственик на сграда преобразува фабрика в шоурум. Как се използват сградите, от производството до продажбите на дребно. Тъй като данъкоплатецът е променил начина, по който използва имота, всички ремонти, свързани с адаптирането на имота, се капитализират.
По-конкретно, IRS казва, че разходите за приспособяване са: "Плаща се сума за адаптиране на единица собственост към нова или различна употреба, ако адаптацията не е в съответствие с обикновената Ви употреба на единицата собственост в момента, в който първоначално я въведехте в експлоатация "(от раздела" Какво адаптира единицата собственост към нова или различна употреба "в Окончателните регламенти за материално имущество Q & A).
Команди за бърз достъп: три правила за безопасно пристанище
Общото правило е разходите за ремонт и поддръжка да бъдат капитализирани и амортизирани. Съществуват изключения от това общо правило. Всъщност има три изключения, които IRS нарича пристанища. Но дори и с безопасно пристанище, не може просто да отпишете разхода. IRS очаква данъкоплатците да направят формален избор (наречен "избор"), като прибавят изявление към своите данъчни декларации.
$ 2,500 избори за безопасно пристанище за малки данъкоплатци.
Лице или фирма може веднага да приспадне разходите за ремонт и поддръжка, ако цената е по-голяма или равна на 2500 долара за артикул или фактура . Бизнесът с "приложим финансов отчет", обаче, има сума от 5 000 долара. Този лимит от $ 2,500 влиза в сила за данъчната година 2016.
За данъчните години 2014 г. и 2015 г. границата е 500 лв. Вж. Известие 2015-82, Увеличаване на ограничението за минимален салф за данъкоплатците без приложим финансов отчет (pdf), на уебсайта на IRS за подробности относно тази промяна. За повече подробности относно тази разпоредба вижте секцията de minimis safe harbor за избор на Q & A на уеб сайта на IRS.
Безопасно пристанище за малки данъкоплатци
Ремонтите могат да бъдат приспаднати незабавно, ако общата сума, платена за ремонт и поддръжка на имота, е по-малка или равна на $ 10,000 или 2% от некоригираната база на имота, коя от двете суми е по-ниска . А безопасното пристанище е достъпно само за фирми с приходи под 10 млн. Долара, а имотът, който се ремонтира, има некоригирана основа под 1 млн. Долара. За повече подробности относно тази разпоредба вижте избора за безопасно пристанище за секция "Малки данъкоплатци" на Въпроси и отговори на уеб сайта на IRS.
Безопасно пристанище за рутинна поддръжка
Ако ремонтът се състои от рутинна поддръжка, тогава разходите за ремонт могат да бъдат приспаднати незабавно. Това са типовете ремонти, които се извършват редовно.
В IRS е описано това подробно. За да бъде незабавно приспаднат рутинната поддръжка, IRS иска разходът да покрие всичките четири от следните критерии:
- Ремонтите са редовно повтарящи се дейности от типа, който очаквате да извършите;
- Ремонтите са резултат от износването и употребата им в търговията или бизнеса;
- Ремонтите са необходими, за да поддържат имота ефективно в нормално състояние;
- И напълно се очаква, че ремонтите ще трябва да бъдат изпълнени или:
- Повече от веднъж през 10-годишен период (за сгради и съоръжения, свързани с сгради), или
- Повече от веднъж по време на класа живот на имота (за имоти, различни от сгради).
(Животът в клас се отнася до броя години, през които IRS очаква да амортизираме имуществото. Това е описано в публикация 946, "Как да обезценяваме имуществото" , особено частта за класа на имуществото на глава 4 и приложение Б). Рутинна секция за поддръжка на Въпроси и отговори на уеб сайта на IRS. Дума с повишено внимание: обичайното пристанище за безопасно обслужване не се отнася за разходи, които попадат в категорията "подобрения".
Частични разпореждания
Да предположим, че наемодателят замества покрив на отдаване под наем. Нека помислим за тази ситуация. Когато имотът беше пуснат в експлоатация като наем, цената на имота бе разделена на две: земя и строителство. Земята е неамортизируем актив. Цената на сградата е капитализирана и амортизирана за период от години (27,5 години за жилищни недвижими имоти или 39 години за търговски недвижими имоти). По този начин цената на стария покрив е включена в цената на сградата и се амортизира с течение на времето.
Сега наемодателят замести покрива. Този вид възстановяване трябва да бъде капитализиран и амортизиран (над 27,5 години или 39 години, според случая). Така че сега наемодателят има две активи, които се амортизират: оригиналната сграда и новия покрив. Но старият покрив е включен в сградата. Така че по някакъв начин наемодателят обезценява актив (старият покрив), който вече не съществува. В този сценарий IRS позволява на наемодателя да направи частично разпореждане. По същество наемодателят може да отпише цената на стария покрив (като по този начин отнема тази част от разходите от графика за амортизация на сградата).
Каква е ползата? Това получава незабавно приспадане за стария покрив, което компенсира недостатъка, че трябва да обезценяваме новия покрив в продължение на няколко години. И това премахва стария покрив (историческата му стойност и натрупаната му амортизация) от баланса на данъкоплатеца. Допълнителен бонус: "Няма амортизация, защото няма продажби или обмен", казва Фил Заман, директор в Националната данъчна служба на CBIZ. По този начин частичните разпореждания водят до по-малко натрупани амортизации, за да се възстановят, ако собствеността бъде продадена в бъдеще.
Какво трябва да погледнете
За да се определи правилно какво може да се приспадне и какво трябва да бъде капитализирано, преглеждаме какъв е разходът, колко струва и как разходите се отнасят до имота, който се ремонтира или поддържа. "Трябва да внимаваме не само да пишем неща", казва Нелсън. "Тези регламенти за материална собственост са казали, че наистина трябва да погледнем тези разходи." И така, как наистина гледаме на тези разходи?
За всеки разход за ремонт или поддръжка:
- Прегледайте фактурата за разходите
- Какъв е разходът? Прилагайте BRA теста: е разходите за подобрение, възстановяване или адаптация?
- Колко е разходът?
- Дали всеки елемент от фактурата е равен на или по-малък от $ 2,500? Общата фактура е равна на или по-малка от $ 2,500? Ако е така, помислете за използването на безопасното пристанище de minimis .
- Сумата е равна или по-малка от $ 10 000? Равен на или по-малко от 2% от некоригираната база на ремонтирания имот? Ако е така, помислете за използването на избора на "безопасно пристанище" за малки данъкоплатци.
- Какъв е естеството на ремонта? Дали ремонта е очаквана и необходима част от запазването на имота в нормално ефективно работно състояние? Ако е така, помислете дали да използвате безопасното пристанище за рутинна поддръжка.
- Помислете дали може да отпишете "частично разпореждане".
- Да капитализирате всички разходи според нуждите и да настроите график за амортизация за отписване на разходите за ремонт.
Ресурси за копач дълбоко в ремонти и поддръжка Отчисления:
- Поглед в дълбочина: IRS финализира регистрациите за разпореждане с материални амортизируеми имоти (Паркър Данъчно издателство, 8 септември 2014 г.).
- Забележка 2015-82 (IRS.gov, pdf), които промениха минималното безопасно пристанище от $ 500 на $ 2,500; обобщени в IR-2015-133: За малкия бизнес: IRS повишава материалната стойност на експортния праг до $ 2,500; Опростява подаването и воденето на отчети (IRS.gov, 24 ноември 2015 г.).
- Регламенти за материални ценности - Често задавани въпроси (IRS.gov, 13 март 2015 г.).
- Решение за държавното съкровище 9636: Насоки за приспадане и капитализиране на разходите, свързани с материални активи (IRS.gov, дата на влизане в сила 19 септември 2013 г.).
- Процедура за приходите 2015-20 (IRS.gov, pdf); обобщени в IR-2015-29: IRS прави по-лесно за малките фирми да прилагат регламенти за ремонт до 2014 г. и бъдещите години (IRS.gov, 13 февруари 2015 г.).
- Регламенти за материални ценности - Ръководство за ремонт и ресурси (AICPA.org)
- Прилагане на правилата за новите материални вещи ( вестник на счетоводството , 31 януари 2014 г.).
- Рутинна поддръжка безопасно пристанище съгласно новите правила за ремонт на IRS (Nolo.com)
- Малкият данъкоплатец за безопасно пристанище за ремонт и поддръжка (Nolo.com)
- Изисквания на наемодателите Според Правилника за ремонта на IRS (Nolo.com)